Parece increíble, pero en menos de 12 meses la situación del mercado inmobiliario mundial dio un giro en 180 grados. A fines de 2021, en los 38 países de la OCDE, los precios de la vivienda crecían al ritmo más rápido desde que comenzaron los registros hace 50 años.

Según los datos de la consultora británica, Oxford Economics, en 41 países en desarrollo (y en vías de también), los precios de las viviendas estaban subiendo, “reforzados por los bajos costos de préstamos y los compradores con ahorros”, dijo el informe. “Podría decirse que nunca había habido un mejor momento para tener una casa”, agregó.

Pero todo se derrumbó en pocos meses. Y la situación hoy, es diametralmente diferente.

Lo que cambió todo el panorama fue el aumento de los precios tras la pandemia y la crisis económica subsiguiente agravada por la invasión rusa de Ucrania. “Esto alimentó un aumento de la inflación, ahora en máximos de varias décadas en muchos países, lo que llevó a los bancos centrales de todo el mundo a endurecer bruscamente la política monetaria. La OCDE también predice que es probable que los salarios a plazo real caigan el próximo año”, aseguró The Financial Times.

Ahora, se espera que casi todos los países -según el informe de Oxford Economics- tengan una desaceleración en sus respectivos mercados inmobiliarios que no se veía desde el año 2000. “Es probable que más de la mitad de los países registren una contracción total de precios, algo que se vio por última vez en 2009”.

“Es la perspectiva del mercado inmobiliario más preocupante desde 2007- 2008, con países que tendrán descensos modestos y otros mucho más pronunciados”, aseguró Adam Slater, de Oxford Economics. “El continuo aumento de las tasas hipotecarias en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados de la vivienda a fuertes descensos”, agregó.

Ya el Fondo Monetario Internacional había advertido en octubre que el mercado inmobiliario mundial está en un «punto de inflexión»: “A medida que los bancos centrales de todo el mundo endurecen agresivamente su política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, el aumento de los costos de endeudamiento y los estándares de préstamo más estrictos, podrían conducir a una fuerte caída de los precios de la vivienda”, aseguró en su informe de estabilidad financiera mundial.

Según Oxford Economics, una recesión en el mercado inmobiliario podría reducir 0,2 % el crecimiento mundial como resultado de la reducción del gasto y otro 0,6 % debido a la menor inversión residencial.

El mayor factor de la desaceleración, asegura el Financial Times, son lo caro que están los créditos hipotecarios.

Por ejemplo en Estados Unidos, la tasa para un crédito a 30 años se estabilizó en torno al 7%. Esto representa más del doble de la tasa del año pasado y la más alta desde 2008. El pago mensual de la hipoteca de una propiedad estándar en el país norteamericano subió a más de US$2.600, frente a los US$1.700 que costaba el año pasado.

Un patrón similar ocurre en la Unión Europea, Australia, Canadá y Nueva Zelandia, donde las tasas de los créditos hipotecarios están a su nivel más alto de los últimos años. Ello se ha traducido que en el Viejo Continente la demanda de créditos hipotecarios cayera al ritmo más rápido en una década. En septiembre, los nuevos préstamos para la compra de vivienda bajaron un 30% respecto al mismo mes del año pasado.

Ahora las perspectivas prevén que los precios de las viviendas comiencen a bajar. El Banco Central Europeo calculó que en un entorno de tasas de interés bajas, un aumento de la tasa hipotecaria en un punto porcentual corresponde a una caída aproximadamente del 9% en los precios de la vivienda y una disminución del 15% en la inversión en vivienda después de unos dos años.

En ese sentido, el FMI pronostica que, en un escenario muy adverso, los precios reales de las viviendas podrían disminuir un 25% en los próximos tres años en los mercados emergentes en comparación con el 10% en las economías avanzadas.

Algo que ya comienza a sentirse. En EE.UU. los precios de las viviendas se desaceleraron un 13% a agosto pasado, la más rápida desde 1975.

En Reino Unido las transacciones inmobiliarias se redujeron en un 32% en lo que va el año y en EE.UU., las ventas de viviendas cayeron en una tasa anual de 24%, muy por debajo de sus niveles prepandémicos. En tanto las solicitudes de hipotecas cayeron a su nivel más bajo en 25 años, cifras que en Toronto son aún más dramáticas: en la ciudad canadiense cayó en un 96% las ventas de casas y 89% de condominios.

En Estados Unidos y Reino Unido hay preocupación también con el aumento en la morosidad hipotecaria en el último tiempo.

Mientras, en Japón, Francia e Italia los bajos niveles de endeudamiento de los hogares y alzas de precios moderadas, hacen que esta situación se vea más favorable.