Dos dudas abre la meta de viviendas sociales anunciada por el gobierno para sus cuatro años de gestión en un país que tiene un déficit habitacional del orden de 630 mil viviendas.

La primera interrogante es si el Ministerio de Vivienda (Minvu), liderado por Carlos Montes, logrará levantar las 260 mil unidades que prometió el Presidente Boric, mientras la industria inmobiliaria se encuentra en una compleja crisis financiera con 265 constructoras en riesgo de quiebra desde 2020, según datos entregados por la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento. Este año, 64 constructoras e inmobiliarias se acogieron a reorganización judicial, de acuerdo al organismo, para evitar la liquidación. Muchas de ellas no podrán aportar en la concreción de la meta.

Nelson Contador, abogado experto en quiebras y asesor de empresas del rubro, explica que las alzas reales en los costos de construcción sobrepasan los precios de la canasta básica. “Los materiales de construcción aumentaron en un año entre un 25% y un 30%; es decir, hasta tres veces más que el IPC acumulado”.

Sumado a lo anterior, el alza de las tasas de interés de los mutuos y créditos hipotecarios que, en menos de un año, se han duplicado, dice Contador, y la reducción en los plazos para pagar, constituyen la tormenta perfecta para que este rubro se encuentre especialmente afectado.

Guillermo Rolando, exsubsecretario de Vivienda de Sebastián Piñera, coincide en que “la meta se ve difícil por el alza de costos” y agrega que si usaran la métrica aplicada por el ministro Montes, durante la administración Piñera se habrían entregado 225 mil unidades, si se suman las que venían de la gestión de Michelle Bachelet.

Este año las tres empresas más grandes de viviendas sociales enfrentaron problemas de liquidez. Por la pandemia, las obras se retrasaron entre seis meses y un año, porque los trabajadores no llegaron por temor al contagio o lo hicieron en menor número por la lejanía de los proyectos. Al no haber avances, las constructoras no recibieron dineros del Serviu y debieron seguir pagando los créditos.

La Cruz, la segunda mayor constructora de viviendas sociales, de Daniel Hurtado, ex presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CchC), y Marcelo Garrido, se acogió a una reorganización judicial, cuyo convenio se votará el 22 de septiembre. Sólo esta firma con pasivos por US$80 millones cuenta con un portafolio de 4.200 viviendas ejecutadas y en desarrollo entre las regiones de Valparaíso, Metropolitana y O´higgins.

Beltec, la más grande de la V Región, intentó el mismo camino, pero como el Serviu le rescindió un contrato al ver que no tendría apoyo de los acreedores, optó por la liquidación.

Pacal, la mayor constructora de viviendas sociales, del empresario Pablo Castro, logró llegar a un acuerdo con los bancos, pero no se descarta que pueda enfrentar problemas y termine por acogerse a una reorganización.

“Reorganización significa que una empresa entró en insolvencia y debió reestructurar sus pasivos para salir adelante. Mientras no termine de pagar sus deudas, es difícil que los bancos le otorguen nuevos créditos”, explica Luis Felipe Castañeda, abogado experto en quiebras y reorganización que asesora a La Cruz.

Castañeda asegura que “las constructoras (en reorganización) no están inclinadas a iniciar nuevas obras, no saben lo que ocurrirá con los bancos, porque con la cantidad de obras pendientes es difícil que les acepten proyectos nuevos; tienen que estar calificados”.

Un 80% de los bancos declaró haber aumentado las restricciones para las empresas constructoras, según la Encuesta sobre Créditos Bancarios del segundo trimestre del Banco Central, citada por la clasificadora de riesgo ICR que la semana pasada puso a la industria en revisión.

“Hay serios problemas: las constructoras están reacias a asumir nuevos proyectos. Hay que ver cómo enfrenta este Plan de Emergencia Habitacional el déficit de vivienda”, sostiene el senador David Sandoval (UDI), presidente de la Comisión de Vivienda.

El fenómeno es visto de distintas maneras por la industria, al menos públicamente. “La meta es muy compleja de cumplir”, dice Vicente Domínguez, director de la Asociación Desarrolladores Inmobiliarios. “Creo que el aporte del gobierno es clave para mantener activa una política de subsidios a la demanda que converse con la situación real de los costos y las exigencias de calidad”, dice el líder gremial.

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC), mediante un comunicado manifestó su preocupación por el déficit de viviendas, pero manifestó su confianza en que Montes llegará a la meta.

Desde el Ministerio de Vivienda afirman que es una meta realizable, ya que el plan contempla diversas fórmulas como viviendas industrializadas (casas prefabricadas), autogestión (autoconstrucción subsidiada) y cooperativas.

La segunda duda es la cifra usada por el gobierno. El 3 de junio, en la Semana de la Construcción, organizada por la CChC, Gabriel Boric reiteró el compromiso de su programa de gobierno de construir 260 mil viviendas sociales en cuatro años. “Sé que puede haber escepticismo frente a una cifra de estas características (...) pero ese escepticismo transformémoslo en colaboración público privada”, dijo.

El 3 de julio en la presentación oficial del Plan de Emergencia Habitacional, en La Moneda, cifró la meta en 260 mil nuevas viviendas durante su mandato, lo que cubriría el 40% del déficit habitacional.

Sin embargo, el Plan de Emergencia publicado en el sitio web del Minvu, en su página 34, detalla que hay 124.410 en ejecución, lo que quiere decir que vienen desde el gobierno de Piñera, y 135.590 por ejecutar.

Paulina Henoch, coordinadora del Programa Pobreza, Vivienda y Ciudad de LyD, plantea que “los gobiernos construyen aproximadamente 55 mil viviendas al año, es decir, que tienen subsidios pagados. El Plan de Emergencia sostiene que casi la mitad de las viviendas (124.410) ya están ejecutadas o en ejecución. En rigor, lo que tiene que implementar (este gobierno) son solo 135 mil viviendas. No es más de lo que se ha construido antes y no se ve un esfuerzo adicional”

Al ser consultado por La Segunda, el ministro Montes contestó, a través de Comunicaciones: “Las 260 mil viviendas son las que serán entregadas durante este período presidencial; algunas podrían venir de atrás, otras quedarán para el siguiente período”.

Ante una nueva pregunta acerca de cuántas casas y departamentos comenzarán a construirse en este gobierno, no hubo precisión. “Es imposible tener el cálculo, depende de una infinidad de variables: suelo, tramitación. Lo que ha dicho el ministro es que tenemos que acelerar el ritmo, porque el que se llevaba no da para alcanzar la meta”, fue la respuesta de Vivienda, a través de Comunicaciones.

Para el director de la plataforma Déficit Cero, Sebastián Bowen, las metas del gobierno son viables en la medida que se sorteen desafíos vinculados al financiamiento y diversificación, entre otros.

-¿Puede el gobierno entregar 260 mil viviendas en 4 años?

-El compromiso son 260 mil construídas, de esas unas 125 mil son viviendas que vienen de gobiernos anteriores y 135 mil deberían ser nuevas. Yo creo que es posible hacerlo, pero se deben solucionar ciertos nudos. Además, debemos preguntarnos cuántas viviendas quedarán en ejecución para el próximo gobierno, la tarea va más allá de los 260 mil viviendas. Claro que es una cifra desafiante.

-¿Qué tan compleja es la variable financiamiento, dado el delicado momenrto que viven las constructoras?

-El financiamiento del plan de emergencia tiene un costo de más de 340 millones de UF para los próximos 4 años (unos US$12 mil millones). Esto es un aumento de más de un 70% del presupuesto anual de lo que fue el 2021. Para lograrlo, se deben crear mecanismos de financiamiento público-privado. Si no creamos esos mecanismos que conecten la inversión privada con la política social habitacional, es muy difícil que logremos levantar la inversión necesaria para cumplir el desafío. -Usted habla de la diversificación. ¿Qué quiere decir con eso?

-Es que la política habitacional no se centra en un solo mecanismo de subsidio a la demanda para adquirir una nueva propiedad, sino que se puede diversificar a nivel de tenencia a nivel constructivo y a nivel financiero. Por ejemplo, se plantean 20 mil viviendas para arriendo público, pero en los últimos años no se han construido ni 150. Ahí se debe levantar una industria.