La vida o, mejor dicho, el negocio le sonríe a Raimundo Onetto (60), arquitecto de la Universidad de Chile. Socio y presidente ejecutivo (CEO) de Alta Developers, la inmobiliaria chilena creada en 2010 por empresarios de peso para invertir en Miami, nunca había tenido un año mejor que el 2021.

Con dos décadas en Miami, Onetto vio también la cara oscura: la crisis subprime del 2008, como socio y gerente de inversiones de Terra Group, inmobiliaria chileno-estadounidense, cuyo 50% estaba en manos de Patricio Kreutzberger, Jaime e Ignacio Hernández, y Jorge Rosenblut. Perdió seis kilos, su matrimonio y cuando se vendieron los últimos dos edificios los socios chilenos salieron de Terra.

Alta “heredó” dos socios: Kreutzberger y Onetto, quienes junto a Fernando García Herranz (Perfumes Tais) son dueños de la mitad. La otra pertenece a Eduardo Elberg, su brazo derecho Andrés Solari, Alfonso Peró y Cristián Alliende, ex gerente general de Aconcagua.

No levantan platas de inversionistas extranjeros como en Terra. Los socios de Alta concurren con el capital para comprar el terreno, que es un 20% del costo total, y suman siempre a Roberto Angelini, el controlador de Copec y Arauco, quien no es socio, pero aporta casi un tercio de ese 20% en todos los proyectos. El resto es financiamiento bancario.

El 80% del negocio son edificios que venden a fondos de inversión para renta, conocidos como multifamily, muy desarrollados en Estados Unidos. A diferencia de Chile, la operación se cierra una vez que el edificio está completamente arrendado. “De eso se encarga Greystar, una multinacional. Los arrendatarios son millennials, no está en su cultura comprar y les interesa cambiarse cada año a uno mejor”, explica Onetto.

El otro 20% son edificios para venta tradicional, lo que antes tuvo un peso mayor, “pero en 2015 el mercado se secó, porque el 90% de los compradores eran latinoamericanos y rusos, sus monedas se devaluaron frente al dólar y el poder comprador bajó prácticamente a cero”.

La pandemia hizo estallar el negocio inmobiliario. “Miami y el sur de Florida se ponen de moda. Hay una invasión de habitantes de Nueva York, Chicago y San Francisco que escapan por la pandemia a Miami, porque aquí no hay aforos, los impuestos son más bajos, los espacios más abiertos y llegaron a instalarse. Fue una migración de familias”.

Cuenta que vendieron cuatro edificios multifamily a fondos el año pasado “y en lugar de demorarnos un año en tenerlos completamente arrendados, tardamos cuatro meses”. Por primera vez, la mitad de los arrendatarios venía de fuera de Miami. Y con los edificios para venta, ocurrió lo mismo.

Por esta fiebre, los arriendos subieron un 30% y hasta 40% entre 2020 y 2021. “Y los precios de venta, un 27%”.

-¿Ganaron mucho?

-Uy. Fue el mejor año para Alta y el mejor para las inmobiliarias. El mercado se puso agresivo, los fondos empezaron a ofrecer comprarte a precios nunca vistos. La pandemia demostró que se puede trabajar remotamente, seguir recibiendo un sueldo desde Nueva York, un 30% o 50% más alto que en Miami, viviendo a un valor un 70% más económico entre impuestos, precios de las viviendas y arriendos.

- En 2021 los chilenos estuvieron en el top 10 de compras de propiedades en Miami. ¿Alta le vendió a connacionales?

-A principios de 2021, volvió a estar bueno el mercado tradicional de venta de edificios. Estábamos construyendo Quadro, de 200 departamentos, en el Distrito de Diseño. Y decidimos, gracias a una nueva ley, diseñarlo para que los compradores pudieran arrendarlos por Airbnb o por períodos cortos. Un 25% de los compradores fueron chilenos.

Para eso, Alta creó Nomada, una firma que se encarga de buscarle arrendatarios a los dueños de estos departamentos. Publicó avisos a página completa en El Mercurio, “y hasta el día de hoy me siguen pidiendo más”.

No eran baratos: US$400 mil costaba el estudio (un ambiente); US$500 mil el de un dormitorio, y US$600 mil el de dos. “Pero lo que se gana por arriendos cortos es casi el doble de un alquiler normal”. Los precios en ese edificio ya subieron un 30%: “El que valía US$400 mil hoy, cuesta US$520 mil”.

Onetto observa que está saliendo mucha plata de Chile. “Todas las semanas me llaman fondos de inversión chilenos para invertir con nosotros. Les digo que no tengo espacio, porque Alta tiene socios y no levanta capital de terceros”.

-¿Qué tan fácil es comprar una propiedad en Miami para un extranjero?

-Es muy fácil. Muchos bancos dan crédito hipotecario a extranjeros. No importa si no abres una cuenta, te piden la fuente de ingresos, un balance, pero es información bien básica. Debes crear una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) para protegerte de cualquier accidente, porque este es el país de las demandas. Y si se cae el techo y golpea a un arrendatario, con la LLC no pasa nada, pero si está a nombre de una persona natural, responde con sus bienes. Y sirve para deducir gastos al pagar impuestos.

Onetto, quien tiene 4.500 unidades vendidas en el cuerpo entre Terra y Alta, cuenta que en Estados Unidos lo usual es que la inmobiliaria contacte al interesado con un especialista en créditos hipotecarios o mortgage broker. “Ellos te llevan de la mano en el proceso, te ofrecen tres o cinco alternativas de instituciones financieras, cobran entre un 0,7% y 1% del valor de la propiedad, pero vale la pena”. Las tasas de interés están al 4% anual, pueden ser fijas o variables, y a 30 años de plazo por lo general.

-¿Es buen negocio comprar un departamento y arrendarlo?

-No lo aconsejo, porque no tienen rentabilidad. Los gastos van a ser equivalentes a los ingresos. En Estados Unidos el dueño paga los gastos comunes y el impuesto anual a la propiedad, que son muy altos. Lo que conviene es comprar un departamento en un edificio habilitado para arriendos cortos, porque se paga solo. Es una nueva tendencia, pero no hay edificios terminados. Yo estoy buscando terrenos.

Mientras tanto, Alta construye dos edificios multifamily en Coral Gables y Dadeland. Y uno para venta tradicional junto a Jorge Pérez, el billonario de origen cubano, dueño de Related Group y del Perez Art Museum.