Lo que nunca antes fue posible está ocurriendo: los grandes centros comerciales han aceptado renegociar a 24 meses cuando vencen los contratos de arriendo en lugar de los cuatro o cinco años como se ha hecho históricamente. O a cuatro años, dando la posibilidad de que el locatario le ponga término al segundo año.

También han aceptado bajar, por el periodo de estos nuevos contratos, el precio de los arriendos fijos que fluctúan entre 1,5 y 5 UF dependiendo el tamaño de la tienda y su ubicación. Y si es por cuatro años, hay fórmulas que incluyen una rebaja de 20% el primer año, 15% el segundo, 10% el tercero para volver a la normalidad al cuarto, siempre con la ventana de salida a los 24 meses para los locatarios.

A los clientes grandes —con 15 o 20 tiendas en una misma cadena de malls— cuando renegocian han aceptado no cobrarles doble arriendo en diciembre, pero eso no queda por escrito en el contrato, ya que según las tiendas consultadas la idea de los malls es no sentar un precedente y menos en una situación excepcional como la que estamos viviendo. El año pasado las cadenas grandes no exigieron este ítem.

Con los operadores medianos es distinto: en vez de cobrarles el equivalente a dos meses en diciembre pueden transar en el pago de un mes y medio el primer año y de 1,75 el segundo. “Como gran cosa, pero eso antes era intocable, ha habido un ablandamiento”, dice el dueño de una cadena de tiendas.

Sobre el 10% que se reajusta automáticamente cada dos años, también ha habido cambios. Los malls lo han suspendido para algunos locatarios ofreciendo volver a conversar cuando venzan los nuevos contratos.

No son políticas oficiales que corren para todos los clientes, porque las negociaciones son uno a uno, si bien las cláusulas de los contratos son muy similares en Parque Arauco, Cencosud, Mall Plaza y grupo Marina.

El 16 de marzo Cencosud se desmarcó e informó a todos sus locatarios que no cobrará sábados y domingos si la comuna está en fase 2 (que implica cuarentena los fines de semana) o los días que esté cerrado el mall entre abril y junio y rebajará el arriendo fijo en un 20% en el mismo período.

Katia Trusich, presidenta de la Cámara de Centros Comerciales, que agrupa a 17 operadores, sostiene que “de acuerdo a información publicada en medios, y sin entrar a casos específicos, percibo que la inmensa mayoría de los centros comerciales ha avanzado significativamente en flexibilizar y llegar a acuerdos con las empresas que gestionan tiendas u otros servicios”.

La pandemia terminó por convertirse en un arbitrador entre los intereses de los locatarios y de los centros comerciales. Los primeros han presionado individualmente para eliminar o cambiar las cláusulas de los malls, muchos han cerrado tiendas en distintos centros comerciales de una misma cadena, porque no les iba bien y ante el temor de que, vencidos los contratos, sigan bajando las cortinas de otras tiendas y se produzca la temida vacancia, los malls dieron su brazo a torcer. A lo que se suma el alza del e-commerce, que para algunas tiendas llegó a ser el 30% y hasta el 75% de sus ventas durante 2020, lo que asusta a los centros comerciales, porque en un futuro podría haber nuevos cierres de locales.

Las tiendas también se agruparon en la Asociación de Marcas de Retail, surgida a raíz del estallido social y las menores ventan en los malls, por lo que las duras políticas comerciales no se ajustaban a la nueva realidad.

Con 84 socios —Komax, que se considera como uno, aunque el holding maneja 16 marcas— CasaIdeas, Privilege, Infanti, Guante-Gacel, Samsung, Monarch, Oxford y las 115 tiendas de Limonada y 4Kids de Paula Valverde, la presidenta de la asociación, esperan el inminente fallo de la Corte Suprema tras el rechazo del Tribunal de Defensa de la Libre Competencia de analizar su consulta sobre conductas que podrían constituir prácticas anticompetitivas de los centros comerciales.

“Los malls están teniendo vacancia, es decir, tiendas que cierran y quedan vacías. Antes ibas a conversar y te decían este local vale tanto, dime al tiro si lo quieres porque tengo una fila”, recuerda el propietario de otra cadena de locales. Se queja de que los grandes operadores no descontaron los fines de semana en las comunas en fase 2 en marzo cuando estuvieron cerrados. Y que siguen sin transparentar los gastos comunes como se hace en los edificios de departamentos.

“Son soluciones temporales, pequeñas adaptaciones, renegociaciones forzadas. Los malls no entienden que tienen que reinventarse y desarrollar un nuevo modelo de negocios acorde con los tiempos. Debieran operar con un pago variable, no fijo, porque así las tiendas pagan en función de sus ingresos”, afirma Paula Valverde, presidenta de la Asociación de Marcas de Retail.

Los centros comerciales aplican un arriendo fijo o uno variable (8,1% de las ventas) y cobran el más alto, pero hace ya varios años que el variable solo se paga en diciembre y, a veces también en mayo, por el día de la madre, cuando las ventas son muy altas.

Con 60 tiendas y 15 restaurantes, el Mall Valle de Curicó, ubicado a una cuadra de la plaza de armas de esa ciudad, se ha desmarcado del resto de la industria. Según los locatarios, es el que ofrece las mejores condiciones: eliminó el pago del arriendo doble en diciembre y la exigencia de remodelar las tiendas cada cuatro años y no incluye las contribuciones en los gastos comunes.

Mientras estuvo cerrado, entre marzo y septiembre de 2020, no cobró los gastos comunes como sí hizo el resto y entre septiembre y diciembre el 70% de las tiendas pagó arriendo variable (8,1% de las ventas) y no el fijo.

Cuando este año Curicó estuvo en fase 2 eliminó el pago de los fines de semana. “Los malls se tienen que ajustar a la realidad. Nuestra filosofía es que si a las tiendas les va bien, al centro comercial también”, dice Víctor Palma, gerente general del mall.

Cobra un arriendo fijo de 0,6 UF/m2 y cuando un locatario tiene buenas ventas y renueva su contrato, el valor puede subir a 0,7 UF/m2.

Inaugurado en 2014, su dueño es Benjamín González Canales, quien trabajó muchos años en la tienda ABC, llegó a ser jefe de la sucursal de Curicó y en 1978 creó la multitienda Multihogar, que cuenta con siete locales en las regiones de O'Higgins y el Maule. Sus cuatro hijos —Marta y los trillizos Benjamín, Lucas y Josefina— se incorporaron a los negocios que incluyen 1.200 hectáreas plantadas de cerezas y manzanas y 120 hectáreas de la Viña Folatre, el apellido de Lorena, su mujer, y la radio Condell. El grupo factura US$100 millones anuales.

Benjamín y Lucas trabajan en el mall, como vicepresidente ejecutivo el primero, y de nuevos proyectos el segundo.