Los vacíos en la ley de arriendos urbanos, cuya última modificación data de 2003, han llevado a que varios inversionistas inmobiliarios asuman problemas financieros por los arrendatarios morosos, debido a que los juicios de desalojo pueden dilatarse por más de un año. Riesgos ante los cuales los seguros de arriendo son una buena opción.

Según el gerente general de Ruvix (gestora de inversiones personales), Sergio Tricio, si bien los seguros de arriendo “surgieron hace unos cuatro años, con el tiempo comenzaron a desaparecer debido a que los riesgos asociados ya no hacían tan conveniente el negocio para las compañías de seguros” (ver recuadro), pero su ventaja, agregó, está en que “permiten dejar en manos de terceros parte del riesgo de mora de un arrendatario”.

El abogado inmobiliario del estudio Contreras & Cia Jaime Apparcel, explicó que “un juicio para que se declare el incumplimiento del contrato de arriendo y la obligación de restituir la propiedad puede durar de 6 a 8 meses, luego viene una etapa de cumplimiento del fallo y desalojo con la fuerza pública —en caso de rebeldía— que puede extenderse otros 6 meses. Es decir, todo el proceso puede tardar como mínimo 1 año”.

La semana pasada, Carabineros informó al Senado que entre 2013 y noviembre del año pasado, recibió 10.955 órdenes de desalojo a arrendatarios impagos, un 80% en la Región Metropolitana.

Según los registros del sector asegurador, en Chile hay dos compañías de seguros que ofrecen pólizas para arriendo: HDI y Continental.

La gerente comercial de garantía y crédito de HDI Seguros, Geraldine Mc Vey, explicó que “la ley protege al arrendatario y complica muchísimo al dueño del inmueble frente a una morosidad. Por eso, visualizamos la oportunidad de brindar cobertura a raíz de ese vacío”.

Esta compañía protege e indemniza a los arrendadores en caso de que sus arrendatarios no cumplan con el pago de las rentas, indemnizado por un equivalente a seis meses de renta. Además, contempla una cobertura legal, que considera gestiones de cobranza prejudicial, costo cero en honorarios de abogados, gastos notariales, judiciales y otros.

El valor anual del seguro es entre el 50% y 80% del arriendo mensual dependiendo del riesgo del arrendatario.

El abogado Jaime Apparcel explicó que los problemas que hoy se presentan para desalojar a los arrendatarios morosos se deben a que cuando se redactó la ley 18.101, que regula estos contratos, “el legislador buscó proteger al arrendatario, ya que veía a los arrendadores como grandes terratenientes que vivían de las rentas de sus propiedades. Pero eso cambió y ahora hay muchas personas que tienen uno o dos departamentos y utilizan el arriendo para pagar los dividendos, con lo que estar más de seis meses sin recibir ingresos de ellos les puede significar que el banco les embargue la propiedad”.

Por eso, agrega, “se requiere sí o sí de una reforma que agilice los trámites y no haga tan burocrática la etapa de cumplimiento del desalojo, ya que la ley debe reconocer las gravísimas consecuencias que puede tener para un propietario estar tantos meses sin recibir el arriendo”.

El año pasado el gobierno realizó el mayor retiro en la historia del Fondo de Reserva de Pensiones. En septiembre utilizó US$295 millones y en diciembre otros US$ 229 millones, acumulando US$ 525 millones. Esto, en un 2018 en el que se consiguió el mayor crecimiento económico (4% del PIB) en los últimos cinco años.

La utilización de estos recursos no aportó a la disminución del déficit fiscal de 2018, pero sí permitió mantener controlada la deuda. Y, según Dipres en 2018 se aportaron US$ 542 millones al fondo, US$ 17 millones más de lo que se retiró.

Este fondo se constituyó en 2006 y su objetivo es apoyar el financiamiento de las obligaciones fiscales de las pensiones solidarias y de invalidez. En 2017 fue la primera vez que se retiraron fondos (US$ 313 millones) durante el gobierno de Bachelet.

Anualmente el gobierno debe aportar un monto mínimo equivalente a 0,2% del PIB del año anterior; en 2018 el fondo sumaba un total de US$ 9.663 millones.

Desde la Dipres justifican los retiros de 2018. “Estos recursos son una forma de financiamiento sin tener que endeudarse”, señalan. “Este uso corresponde a cómo financiar el déficit: una posibilidad es endeudarse y otra es ocupar activos como los del fondo, posibilidad que permite la ley”, agregaron.

Salvador Valdés, investigador del Instituto de Economía y de Clapes UC, explica que el uso de estos fondos no influye en el déficit, ya que es la diferencia entre ingreso o gasto, “independiente de cómo se financie”. Pero dice que hay alternativas. “Se puede emitir deuda doméstica y externa. Hay que analizar si es una buena política utilizar este fondo”, agrega.