La salida de ocho ejecutivos de primera línea del retailer Cencosud en los últimos meses llevó al mercado a dudar de que se pudiera realizar la promesa de abrir a bolsa, con una oferta pública de acciones (IPO, por sus siglas en inglés), el área inmobiliaria. Pero las dudas comienzan a despejarse.

Cencosud ya solicitó la inscripción en el Registro de Valores de la CMF y el nuevo CFO de la empresa, Matías Videla, ha trabajado en calmar a los inversionistas. El mercado confía en que se realizará la oferta y está más optimista. Las acciones de la empresa han subido 11% en lo que va del año (mientras el IPSA ha rentado 6%).

Sin embargo, ahora las dudas que surgen son sobre el timing y qué activos se van a incluir. Esto aspectos definirán el éxito de la operación.

“Hay cierta ansiedad en el mercado”, dice Gutenberg Martínez, gerente de inversiones de Quest AGF. Explica que la empresa tiene un plan de des-inversiones que lleva varios años por la necesidad de bajar su deuda. “La urgencia del mercado es que no pierda el grado de inversión”.

El valor de la unidad abierta en bolsa se estima en US$4.000 millones, de los cuales el 33% será parte del IPO, lo que representaría alrededor de US$ 1.000 millones. Con esto, la deuda de Cencosud, que actualmente es de más de 4 veces del Ebitda, bajaría a 3 veces.

El alto porcentaje es bien recibido por los inversionistas. “Ayuda más con la deuda y demuestra que vieron más interés en el mercado”, plantea Francisco Soto, gerente de renta variable de Tanner.

Pero Soto advierte que tienen una ventana de tiempo acotada. “Que se concrete en el primer semestre sería ideal. Si es entre marzo y abril, como se ha hablado, sería optimo”. Y, si se cumplen estos tiempos no debería haber problemas con las clasificadoras de riesgo. “Con esa inyección de caja, una rebaja de calificación no debería suceder en el corto plazo”.

Sin embargo, esta inyección no sería suficiente. “La empresa necesita también la liquidación de activos que no sean imprescindibles”, advierte Víctor Viera, analista en Estrategias de Vector Capital.

“Debería seguir completando los US$1.200 millones en venta de otro tipo de activos, entre ellas las tarjetas de crédito, bancos de terreno, etc.”, agrega Soto.

Ahora las dudas están en qué activos se incluirán. “El mercado operaría más o menos tranquilo si no se incluye nada que tenga que ver con Argentina o Brasil, dado que es difícil valorizarlo por los problemas propios de cada país”, dice Soto.

Un analista de uno de los principales bancos de inversión, que prefiere no publicar su nombre, agrega que es importante que se incluyan los activos consolidados y bancos de terreno que puedan ser utilizados en proyectos futuros. “Es clave para que sea atractiva la IPO”, dice.

Por ahora, los activos de Argentina y Brasil no estarían contemplados, mientras que los de Colombia, Perú y Chile sí. Sin embargo, no se incluirán los stand alone, como el Jumbo de Bilbao, y paños clave, como el que está ubicado al frente del Mall Alto Las Condes o el que está al lado del colegio Saint George en Vitacura. Esto último genera dudas en el mercado.

“En el caso de que no haya algunos de los elementos emblemáticos como el Jumbo de Bilbao hace que sea más complejo. En teoría, si estoy abriendo la unidad inmobiliaria no tendría por qué estar eligiendo los que quiero y los que no. Lo natural sería que estuvieran incluidos en la apertura en bolsa”, advierte Soto.

En medio de la discusión de la Modernización Tributaria una idea ha cobrando fuerza en la oposición: para compensar los US$800 millones que dejaría de recibir el Estado por reintegrar, se podrían subir los impuestos a las personas de mayores recursos.

Y en el gobierno ya han mostrado estar abiertos a esta opción. En el ministerio de Hacienda analizan la posibilidad de abrir un nuevo tramo alto en el Global Complementario.

Sin embargo, en el oficialismo no están convencidos. Mientras la UDI anunció que no apoya esta iniciativa, en RN las visiones son contradictorias.

El presidente de RN, Mario Desbordes, dijo la semana pasada a El Mercurio que era una opción “razonable” para llegar a un acuerdo. Pero no todos coinciden. “Ya se bajó la tasa máxima del Global Complementario a 35 %, con el propósito de desincentivar la creación de sociedades para bajar la carga tributaria. Volver atrás significaría un retroceso en materia de elusión y evasión”, dice el senador José García Ruminot.

“No es prioridad. No podemos suscribir el debate de la reforma a un aumento de los impuestos”, defiende el diputado Alejandro Santana.

Y agrega que lo principal es que la recaudación no disminuya. “Subir el impuesto de las personas no es primordial. El aumento en la recaudación también se puede dar por expansión de la economía”.