Horst Paulmann, el controlador de Cencosud, mueve aceleradamente sus piezas para concretar la apertura en bolsa de su negocio inmobiliario y de centros comerciales, una operación donde es asesorado por JP Morgan y Bank of America, y que originalmente está prevista para marzo o abril del próximo año.

Todo luego de que el 31 de octubre pasado la junta extraordinaria de accionistas de la filial Cencosud Shopping Centers —unidad de negocios que controla, entre otros, los malls Alto Las Condes, Costanera Center y Portal La Dehesa— acordara dividir en dos esa sociedad y crear un nuevo vehículo denominado Cencosud Inmobiliaria S.A., con miras a agilizar el proceso a través del cual buscan recaudar unos US$1.000 millones.

En la empresa confirmaron que la nueva sociedad será el vehículo que usará el grupo para la Oferta Pública Inicial (OPI) de su área inmobiliaria que anunció el propio Paulmann el 31 de agosto y donde planteó su intención de colocar en bolsa entre el 20% y el 30% de la propiedad.

El analista de Vantrust Marcelo Saieh explicó que esta división en Cencosud va a permitir transparentar los negocios de la compañía, separando el área de retail y la inmobiliaria, al igual como lo hizo en su momento Falabella con Mall Plaza.

“La ventaja de esto es que todos los contratos y negocios entre el área retail e inmobiliaria se van a tener que desarrollar a valor de mercado evitando posibles intereses cruzados, lo que en definitiva permitirá potenciar ambas áreas”, comentó.

El acta de la junta de accionistas encabezada por Horst Paulmann (en la foto) establece que los aportantes de la nueva sociedad son Cencosud (con el 99,99%) e Inversiones Quinchamalí, última sociedad ligada a la familia Paulmann (Horst Paulmann y sus tres primeros hijos: Manfred, Heike y Peter) y que junto a otras dos firmas le permiten controlar el 53,31% del grupo, según la memoria corporativa.

El foco de este nuevo negocio apunta a abrir los centros comerciales de Chile, Perú y Colombia, dejando de lado los activos de Brasil y Argentina y negocios como los supermercados Jumbo.

El documento que explicita el giro de la nueva sociedad, la faculta para comprar, vender o arrendar toda clase de negocios inmobiliarios, entre otros negocios. También plantea un capital inicial de $32.977 millones (unos US$48 millones), divididos en 25 millones de acciones.

En una entrevista a El Mercurio en octubre, Paulmann dijo que “el gran beneficio de esta OPI es que le va a dar crecimiento y sustentabilidad a ese negocio”, y más solidez financiera para el grupo.

Tras la apertura del 12,2% de Mall Plaza en junio, el mercado está expectante ante lo que pueda recaudar Cencosud.

“La división de los negocios va a permitir a la compañía obtener recursos frescos apuntando a otro tipo de inversionistas, ya que los negocios inmobiliarios tienen un componente de ingresos fijos a diferencia de los del retail”, dijo Saieh de VanTrust.

Aunque la fecha de la colocación no es tan clara para el mercado. El gerente de estudios de MBI Inversiones, René Lefort, expresó que la apertura podría retrasarse hasta 2020, producto de los detalles y trámites que debe llevar a cabo Cencosud.

Antes de fin de año, el ministro de Defensa, Alberto Espina, deberá recibir un informe precursor del proyecto de ley que busca extender la carrera militar por cinco años, una de las respuestas del Gobierno para reformar el sistema de pensiones de las Fuerzas Armadas. Este permite a sus integrantes jubilar incluso con 20 años de servicio, es decir, en torno a los 45 años de edad, con una tasa de reemplazo mínima (jubilación que recibe) del 66% de su último sueldo, la que sube hasta un 100% al cumplir 30 años de servicio, es decir, en torno a los 55 años.

“Este régimen no es sustentable financieramente, dado que sus pensiones se financian con la cotización de los uniformados activos (10%) y aporte fiscal (90%). Esta modificación permitiría aumentar el período de aportes al sistema y reducir el período de sobrevida a financiar”, dijo el gerente general de Ciedess, Rodrigo Gutiérrez.

Este centro de estudios en mayo evaluó el efecto económico en caso de que las FF.AA. fueran traspasadas al sistema de pensiones civil, es decir, a las AFP. Esa vez lo calcularon para un suboficial con 30 años de servicio, que de pasar a las AFP obtendría una pensión de menos de $270 mil, o un 12% de tasa de reemplazo.

Ahora, la estimación la hicieron para un grado alto, un coronel.

A 2016, ese oficial tenía un sueldo de $3,3 millones y el imponible era de $2,3 millones. Dado que al momento de pensionarse se le descuentan algunos bonos, la pensión promedio de un coronel en 2016 era de $2,5 millones, según una exposición del vicepresidente de Capredena, Cristián Rojas, ante la Cámara de Diputados.

Si las FF.AA. pasaran a las AFP, explican en Ciedess, se evidenciarían algunas distorsiones, como que las cotizaciones se calculan por una fracción del total de los ingresos de cada militar según grado (40% a 50%), lo que sumado a la corta carrera laboral y la extensa sobrevida a financiar tras jubilarse, harían que la tasa de reemplazo para un coronel fuera de cerca de 10% de sus ingresos, es decir, unos $325 mil. Ahora, si se modificara el ingreso imponible, igualándolo al civil, la tasa le mejoraría un 16%, con una pensión de $500 mil.

Pero si se igualara la edad de jubilación con los civiles, incluso sin cotizaciones adicionales, la tasa de reemplazo llegaría al 42%, o casi $1,4 millones.