Señales de “reactivación en el mercado inmobiliario” vio Gfk Adimark en su último Informe de Oferta Inmobiliaria, que registró un alza de 3,3% en las unidades vendidas en la Región Metropolitana en el segundo trimestre de 2018 versus el primero. Ahora, si se va al detalle, hay una fuerza impulsora: las ventas en verde, es decir, aquellas viviendas (casas y departamentos) que aún están costruyéndose. Las unidades que se comercializaron de esta forma pasaron de 5.076 en el primer trimestre de este año a 5.221 en el segundo, frente a las bajas que registraron las propiedades en blanco (aquellas en que la obra está recién en etapa de proyecto) y las con entrega inmediata.

Y para quienes quieren adquirir viviendas bajo estas modalidades, que significa comprar antes que esté terminada la obra, una de las preocupaciones es no encontrarse con sorpresas una vez entregado el inmueble. De hecho, esta fue la principal razón de los reclamos contra las constructoras según informó el Sernac a La Segunda tras una solicitud realizada a través de Transparencia. Un 64,8% del total de 6.979 reclamos que se realizaron entre 2017 y lo que va de 2018, fueron por problemas de ejecución contractual. En total hubo 4.527 reclamos por este ítem, seguidos por “servicios técnicos” (1.751) y “garantías” (232).

También se preguntó cuáles eran las constructoras con más quejas. De un total de 590 compañías, la primera es Inmobiliaria Aconcagua y sus filiales, con 619 reclamos, que equivale a un 8,87% del total, seguida de Galilea, con 351 (5,03%), Brotec con 205 (2,94%) y Sinergia, con 189 (2,71%). Aunque si se considera sólo 2018, Galilea lidera con 102, secundada por Aconcagua con 90.

“Esto demuestra una fuerte tendencia a la baja. (…) Es necesario considerar que los reclamos están relacionados con el alto nivel de volúmenes que nuestra compañía comercializa cada año”, comentó Aconcagua, la compañía que encabeza el listado de los dos últimos años.

Otro dato relevante es que de los 6.979 reclamos, en uno de cada cuatro el proveedor no acoge la queja del cliente, mientras que en otro 25%, la constructora ni siquiera responde.

La entrada al mercado inmobiliario de cada vez más inversionistas ha tenido efectos en los precios de las propiedades. Según publicó El Mercurio, un 40% de quienes compran departamentos lo hacen como inversión. La tendencia incluso fue advertida por el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera de mayo. Un efecto ha sido la caída de la rentabilidad para los inversionistas que, según Portal Inmobiliario, ha bajado hasta cuatro puntos porcentuales en cinco años.

Otro impacto lo han sufrido las compras en blanco y en verde. Antes, su atractivo era el fuerte descuento al que uno podía aspirar. “Entre 2014 y 2015, uno podía tener descuento de hasta un 20% al comprar en blanco, pero ahora hemos visto que no supera el 10%. El descuento promedio de comprar en verde se redujo de 10% a 5%”, comenta Francisco Ackermann, gerente comercial de Capitalizarme.com, plataforma que ha vendido más de 4.200 departamentos en blanco y verde desde 2014.

“Más del 40% de los inversionistas está comprando en verde, por lo que se genera una competencia y el mercado está elevando el precio inicial de los departamentos en verde”, explica el jefe de Estudios de TocToc.com, Jonathan Orrego.

En promedio, según Adimark, el metro cuadrado de un departamento en la Región Metropolitana que se compra entre 7 y 9 meses antes de su entrega es de 65,3 UF versus las 67,2 UF que vale uno con entrega inmediata.

El ahorro que calculan en la consultora Colliers International es similar al de Capitalizarme: entre 4% y 6% en verde y entre 8% y 12% en blanco. Aunque, en Colliers identifican otra razón detrás de esta reducción de los márgenes. “Está determinado por la situación económica. Si existe una buena percepción de la economía, las personas estarán más dispuestas a comprar y la demanda aumentará. Así, el margen de ahorro disminuirá”, comenta el consultor del Área de Brokerage de Colliers, Reinaldo Gleisner. Pero, agrega, si las expectativas no son alentadoras, las ventas disminuirán y las inmobiliarias estarán más dispuestas a ofrecer descuentos.